「所有している空き家をリフォームをするか迷っている…」という相談をいただくことも増えています。空き家には税金もかかるため、資産として有効活用したいものです。また、空き家をそのままにしておくと様々なリスクが発生するため、早急な対策が必要なケースもあります。そこで本記事では、空き家のリフォームについて解説します。空き家を正しく運用するために、参考になれば幸いです。
空き家をそのままにしておくリスク
空き家をそのままにしておくと、様々なリスクが発生します。
倒壊のリスク
空き家の多くは築年数が古いため、管理状態によっては倒壊のリスクがあります。もし倒壊してしまった際に、周りの建物や人に被害が出てしまうと、空き家の所有者に責任が問われます。
犯罪が起きるリスク
空き家における不法侵入や盗難、放火などの犯罪が増えています。管理が行き届かず草木が生い茂っているような空き家は、周囲から中の様子が見えないため、犯罪者に狙われやすい傾向にあります。
地震発生時のリスク
築年数が古い物件ほど、地震が起きた際のリスクが高まります。とくに1981年6月1日より前に建築確認を受けた家は、旧耐震基準で建てられています。
旧耐震基準は「震度5強程度の地震」に耐えることを想定しており、震度6以上の地震が多発している日本では不十分と言われています。
リスクが高い空き家は、貸し出しや売却において不利になります。また所有者として、空き家の安全は最低限保ちましょう。
空き家をリフォームした方が良いケース
空き家をそのままにしておくリスクは上記の通りたくさんあります。しかし「全ての空き家をリフォームした方が良い」というわけではありません。倒壊リスクが高ければ思い切って解体して更地にした方が良いケースもありますし、持ち主様のお考え次第で売却した方が良いケースもあるでしょう。
「空き家をリフォームをした方が良いケース」は、大きくわけて2つあります。
1つ目は、リフォームすることによってプラスに働くケースです。
・リフォームによって賃貸に出せる
・資産価値が上がる
2つ目は、リフォームすることによって、前章で解説した「空き家をそのままにしておくリスク」を低減・回避できるケースです。
・耐久性や耐震性が上がる
・犯罪者に狙われない見た目になる
いずれにしても安全面に不安がある状態の空き家は、解体・リフォーム、売却を急いだ方が良いです。持ち主様が売却せずに物件を保有し続けることをお考えであればリフォームは有効な手段です。
空き家をリフォームする場合の費用感
実際に空き家をリフォームする場合の費用は、工事箇所や範囲、クオリティによって変わります。一般的な相場は以下のとおりです。
| 仕切り壁の撤去 | 8万円〜 |
|---|---|
| トイレ | 20万円〜 |
| 耐震補強 | 25万円〜 |
| クロスの張り替え | 30万円〜 |
| キッチン | 50万円〜 |
| お風呂 | 50万円〜 |
| 床材の張り替え | 60万円〜 |
| 外壁塗装 | 90万円〜 |
必要な設備が多いキッチンやお風呂などは、費用が高くなる傾向にあります。床や壁紙だけの小規模なものであれば50万円程度ですが、外壁塗装や水回りの工事が入ってくると500万円程度かかってきます。劣化が想定以上に深刻だったり、入り組んだ土地で手間がかかったりする場合は、追加の費用が発生することもあります。都留市やその他自治体によっては空き家対策への補助金制度があるため、対象条件や金額を確認してみてください。お問い合わせいただければひまわり不動産でも確認させていただきます。
空き家をリフォームする際に気を付けるポイント
空き家をリフォームする際に気をつけるべきポイントは、以下の4つです。
１：リフォームの目的を明確にする
まずはリフォームの目的を明確にしておきましょう。目的によって、設備の種類やクオリティ、デザイン性などのリフォーム内容が変わります。目的が明確でないと、リフォーム会社に提案されたまま、不必要な工事や費用が発生する可能性があります。例えば「自分や身内が住むためなのか」「賃貸として活用するためなのか」で、リフォームの内容も変わってきます。賃貸でも一人暮らし、ファミリー向けなどでそれぞれ人気のある間取り・設備の傾向があります。この点からも目的を明確にしたうえでリフォーム会社に相談することが大切です。
2：目的あわせた予算を考える
リフォームを行うにあたって、予算をしっかり考えることが大切です。リフォームの目的は人によって様々ですが、お金をかければ、その分リフォームできる範囲が広がりクオリティも上がります。自分が住むのであれば良いのですが、賃貸に出す場合「リフォームに投資した分だけ家賃が上がるか？」はまた別の問題です。賃貸活用や売却を予定している場合は、不動産会社とよく相談した上でリフォーム内容と費用を検討してください。
3：リフォームの優先順位を付ける
リフォームを行う箇所やクオリティに、優先順位を付けることも大切です。素敵な提案をされると、あれもこれもと工事したくなりますが、やはり予算内に収めることが重要です。予算内でリフォームするためには、妥協が必要な場面もあります。優先順位を付けておくことで、迷わずにリフォームを進めることができます。リフォームの希望を整理し、目的に合わせた優先順位を付けていきましょう。賃貸に出すことを前提にするならば地域の市場性・相場をよく知っている不動産会社に是非相談してください。
4：適切なリフォーム業者を選ぶ
リフォーム業者は、目的に合った工事を予算内で対応してくれるところを選びましょう。多くのリフォーム業者の中から、1社に絞ることは難しく感じるかもしれませんが、まずは複数の業者に問い合わせしてみましょう。業者さんによって仕上がりや費用が大きく変わるため、それぞれの工事内容や見積もりを比較したうえで選ぶことが大切です。もちろん、ひまわり不動産で目的にあわせたリフォーム業者様を紹介することもできますので、お気軽に相談ください。
空き家をリフォームして有効活用する意外な方法
近年では、空き家を「シェアハウス」にして貸し出したり、「民泊」として活用したり、「一部をオフィスにして貸し出す」などのケースも増えています。
・都留の空き家を大学生のシェアハウスに。卒業生も遊びに来る「都留の居場所づくり」。
他にも「車やバイクのガレージにしたい」「プライベート映画館にしたい」「二拠点居住用に使いたい」など、持ち主様が想定しないような形で活用ニーズがあるのです。この様なケースではリフォーム費用を借主が負担する場合もあります。「所有している空き家をリフォームをするか迷っている…」という方はリフォーム前に是非お気軽に相談ください。
空き家の相談はひまわり不動産にお任せください
空き家をリフォームすることで、安全性や資産価値、生活環境などの向上が期待できますが、一方で高い費用がかかります。予算の計画や業者選びは慎重に行いましょう。ひまわり不動産は、山梨県都留市を中心とした地域の市場性を把握しております。お持ちの物件を賃貸に出す場合の家賃相場、必要なリフォームの優先順位やリフォーム業者の紹介も行わせていただいておりますのでお気軽にご相談ください。
