相続などで空き家を引き継いだ場合、そのままにしておくだけでは税金や管理などの出費、手間がかかりつづけます。そこで賃貸にしたり、あるいは売却することがお勧めです。古い空き家の場合、一般的には売却の難度が上がるのでポイントや注意点を押さえて売却活動に臨む必要があります。本コラムでは空き家を売却する際に押さえておくべきポイント、注意点などについて解説していきます。
空き家の売却価格はどう決まる？
不動産の売却価格は一般的に「路線価」を基準に算定します。また空き家や戸建ての場合は建物の固定資産税の評価額を基準にし、そこから市場性がある物件であればプラスの評価、解体をしなくてはならない物件であれば解体費用を土地の査定金額から差し引きます。「空き家だから」という理由で価格が下がることはありませんが、空き家は基本的に年数が経過した物件が多いです。例えば「築30年」という事であれば建物の評価額は０になります。売却価格は、建物が建っている土地の価格となります。解体の必要がある空き家であれば、そこから建物の解体費を差し引き売買するという売却方法も可能です。
築古物件であっても、価格設定を間違わなければ買い手を見つけることは十分に可能です。市場性を評価し、需要に対してどのような価格設定にするかは仲介する不動産会社の腕にかかっているといって良いでしょう。その意味では私たちの様な地元の不動産需要に詳しい不動産会社に大きな期待がかかります。もし建物が相当古く、もはや不動産としての価値が無い場合でも、一軒家であれば建物を解体して更地にして販売することもできます。
また一般の需要層が期待できなくても、事業者に対して建物付きで売れることもあります。事業者であれば自分で住むためではなく、何らかの事業用資産として古い建物を活用できることもあります。一般客だけでなく、事業者の需要にも通じた不動産会社であればより有利な買い手の確保が可能です。ひまわり不動産は戸建て、マンションの種別問わず、一般客層から事業者層の需要にも対応しますので、空き家の売却を安心してお任せいただけます。
空き家は可能な限りそのまま売りに出すのが基本
建物が倒壊寸前などのケースは別として、まずは建物の解体やリフォームなどをせず、そのままの状態で売りに出せないか検討するのが基本になります。仮に建物が相当古く、人が住むには最低でもリフォームが必要と思われるケースでも、売却前に売り主側で手を付けるのはできるだけ避けるのが基本です。リフォームが必要な場合、例えば売り出し時に「リフォーム費用相談可」などと付すことで、価格面で交渉が可能であることを示すことができます。
買い手にとっては値下げによる満足度が高まる他、自分の都合の良いようにリフォームができるので、こちらの面でも満足度が高まります。リフォームを交渉妥結に繋げる材料とすることで、スムーズな取り引きが期待できます。これは解体についても同様で、「築古物件につき解体費用相談可」などとしておき、買い手が解体費用を負担する場合は値下げ交渉が可能であると示しておくことで需要層の掘り出しにつながります。
空き家を解体して売る場合のポイントと注意点
建物があまりに古く、居住用・事業用の別なく不動産としての価値が無い場合は解体して更地にした方が売りやすいこともあります。急いで売らなければならない事情があるケースでは、買い手が付きやすいように更地にすることを積極的に検討することもあります。
一方で解体を実行する場合、まずは費用面の負担が気になりますよね。家屋の解体は結構な費用がかかり、一般的な木造の一軒家であれば100万円程度の負担は覚悟が必要です。解体費用は建物の建材によっても変わり、鉄骨造やRC造の物件は木造よりも費用が上向きます。売り主にとっては痛い出費ですが、自治体が用意する補助金もありますので、ぜひ有効に活用したいものです。空き家の問題は自治体にとっても悩みの種となっているので、解体する場合は費用面で助成してくれる自治体が多くなっています。弊社では自治体が用意する補助金施策を可能な限り活用できるようにお手伝いしておりますので、解体をお考えのケースでも売り主負担を極力減らす手配ができます。
解体を視野に入れて検討する場合の注意点として、法律上の規制がかかっている土地かどうかをしっかり調べておく必要があります。昔の法律に準拠して建物が建てられた後に法律が変わり、今の法律に照らすと建物の再建築ができない土地が全国各地に存在します。こうした再建築不可の土地の場合、一旦建物を解体するとそれ以降は建物が建てられなくなるので、一般の需要層に訴求することが難しくなり、売却の成功が遠のいてしまいます。その場合、簡易なリフォームによって建物の利用を続ける検討が必要になります。再建築不可の土地であるかどうか不明な場合でも、弊社が調査しますのでリスクを避けて売却に臨むことができます。
どれくらいの期間で売却できる？
どれくらいで買い手が付くかはケースバイケースで、需要と共有のバランスによって違ってきますが、一般的には三ヶ月～半年程度を見ておくのが基本になります。もちろん早ければ1か月半で売れることもありますし、物件の質や立地の需要が少ない売れない物件だと2年以上かかることもあります。買い手の確保はまさに仲介に入る不動産会社の腕の見せ所で、地元の不動産事情に詳しいところに依頼すれば、より早く売却を成功させることができます。ひまわり不動産は地元密着で運営し不動産需要を的確に把握しておりますので、ぜひ頼りにして頂ければと思います。
相続の場合は名義変更は済ませておく
できるだけスムーズに売却を進めるためにも、相続で引き継いだ物件は早めに相続登記を済ませておきましょう。売却の際にはかならず売り主名義であることを確認するので、登記が済んでいないとスムーズに話を進めることができません。弊社にご相談頂いて名義変更を進めることもできますが、可能であればその前に名義変更を済ませておくのがお勧めです。
空き家の売却は信頼できる不動産会社へ
弊社では相続で発生した空き家の売却を数多く手掛けておりますが、皆様に共通して見られるのはご家族やご実家に対する愛着の念をお持ちだということです。より高く、早く売却したいのは当然として、家族の歴史や思い出が詰まっている実家を売却することについては少なからず寂しい思いをされる方が多いと実感しています。
ひまわり不動産はそういった想いをしっかりとお聞きした上で、買い手に想いを繋いでいくことを信条としております。売り主様の気持ちに寄り添った対応をお約束致しますので、安心してご相談くださいませ。
