不動産売却の流れ

遠方に住んでいる親が亡くなり、相続した実家の建物や土地を活用予定がないために売却したいと考えている方もいるでしょう。不動産の売却は、まず不動産会社に査定を依頼し、どのくらいの金額で売却できそうか査定価格を見積もることから始まりますが、具体的な売却の流れについてよく分からない方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産を売却する際の一連の流れについて解説します。

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不動産売却の流れ

ステップ1：不動産会社に相談して査定を受ける

不動産売却の最初のステップは、不動産会社への査定依頼です。なぜ売却を検討しているのか、いつまでに売却したいのか、いくらくらいで売却したいのかなど不動産を売却する理由や目標を伝えましょう。その後、不動産会社による査定を受け、どのくらいの金額で売却ができそうか、おおまかな目安を把握します。

査定には、物件情報だけで査定価格を割り出す「簡易（机上）査定」と不動産会社の担当者が現地を実際に確認する「訪問査定」の2種類があります。ただし、簡易査定では不動産の現状が反映できないため、正確な査定価格は算出できません。すでに売却を決めているのであれば、最初から訪問査定を依頼したほうが売却活動を円滑に進められるでしょう。

ステップ2：不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社から不動産の査定価格とその価格に至った根拠、推奨する売り出し価格、売却プランなどの説明を受け、それに納得がいったら媒介契約を締結します。

媒介契約には、「複数社に仲介を依頼できる一般媒介契約」「1社のみに依頼可能で2週間に1回以上売却活動の報告義務がある専任媒介契約」「1社のみに依頼可能で1週間に1回以上売却活動の報告義務がある専属専任媒介契約」の3種類がありますが、どの媒介契約を選択したほうがよいのかはケースによって異なります。

築年数が古く、それほど需要の高くないエリアに立地している不動産を売却する場合は、「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」を選ぶことをおすすめします。専任・専属専任媒介契約は一般媒介契約とは異なり1社にのみ仲介を依頼できる仕組みのため、より積極的な売却活動が期待できるでしょう。

ステップ3：不動産会社を通じて売却活動を始める

不動産会社と媒介契約を交わしたら、査定価格をもとに売り出し価格を決定し、売却活動を開始します。なお、売り出し価格は売主が決めるものですが、相場よりも高く設定すると売れ残る可能性が否めないため、不動産会社のアドバイスを受けながら適切な売り出し価格を決めることが大切です。

不動産会社が行う売却活動には、Webサイトへの物件情報の掲載、物件周辺の住宅へのチラシのポスティング、現地見学会などがあります。

購入希望者からの問い合わせがあったら内覧日を調整し、実際に物件を見学してもらいます。不具合や欠陥箇所などがある場合は内覧時に正直に伝えることで、売却後のトラブルを未然に防げるでしょう。

ステップ4：買主と売買契約を締結する

購入希望者が見つかったら、売却価格や引き渡し時期などの諸条件について詳細を詰めていきます。購入希望者の中には値引き交渉をしてくる方もいるので、事前に不動産会社と相談をした上で最低売却価格のラインを決めておくとよいでしょう。

その後、お互いに条件に合意したら、不動産売買契約を交わします。このとき、買主から売買金額の10％ほどの手付金を受け取ります。手付金は物件価格の一部に充当されるほか「解約手付」としての意味合いもあり、売主は手付金の2倍、買主は手付金を放棄することで契約を解除できます。

また、売買契約時には住宅ローン特約が付される形が一般的です。買主が金融機関から融資を受けられなかった場合には契約が白紙となり、受領している手付金はすべて返還しなければならない点を押さえておきましょう。

ステップ5：不動産を引き渡す準備を整える

相続した実家には、数多くの思い出が詰まっているものです。親が生前に使用していた家具や日用品などを捨てられず、そのまま保管し続けている方も少なくありません。

しかし、基本的に不動産を売却する際には、家の中にある家具や家電などをすべて撤去しておく必要があります。買主との話し合いによっては特定の家具などをそのまま引き取ってもらえるケースもありますが、できれば売却前に処分するものと残しておくものとを決めて整理しておきましょう。

ステップ6：売却代金の決済・不動産の引き渡しを行う

売買契約の締結後、買主の住宅ローンの本審査が承認されたら残金の決済を行い、不動産を引き渡します。なお、不動産会社に支払う仲介手数料は売買契約時に半分、不動産の引き渡し時に残り半分を支払う形が一般的です。

また、不動産を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合は、売却した翌年の2月16日～3月15日までの期間に確定申告をして譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）を納める必要があります。ただし、売却で損失が生じた場合には課税されないので、確定申告をする必要はありません。

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まとめ

不動産の売却には6か月以上の期間がかかることも珍しいことではなく、売りに出してもすぐに買主が見つかるとは限らない点に注意が必要です。なるべくスムーズに売却するためにも、家を売る理由ができた時点で売却の準備を進めるとよいでしょう。

しかし、いまは誰も住んでいない空き家であっても、そこには家族の歴史がたしかに刻み込まれています。古家を購入する方はリフォームやリノベーションを施して自分たち好みの間取りや内装にしてから住み始める傾向にありますが、思い出の詰まった家をなるべく壊さずに大事に受け継いでいってほしいという思いもあるでしょう。

ひまわり不動産は地域密着型の不動産会社ならではの「地域のつながり」を活かし、売主の家に対する思いをしっかりと伺った上で最適な売却プランをご提案いたします。売却に際して不明点や疑問点などがあれば、どんなささいなことでも構いませんので、お気軽にご相談ください。