不動産を売却する際に気になるのは、やはり「いくらで売れるのか」ではないでしょうか。しかし、家の資産価値は新築直後から下落し、築年数が経てば経つほど売却価格も低くなる傾向にあります。とくに誰も住んでおらず、適切な管理が行われていない空き家は老朽化のスピードが早く、相場よりも安く売却せざるを得ない可能性がある点に注意が必要です。
それでは、空き家を少しでも高く売るにはどうしたらよいのでしょうか。不動産を相場以上の価格で売却するのは困難ですが、ポイントを押さえれば空き家の売却価格を相場に近づけることは可能です。この記事では、空き家を高く売却するために押さえておきたいコツについてご紹介します。
不動産の価格はどう決まる？
不動産会社に不動産の査定を依頼すると、およそ3か月で売却できると予想される価格が分かります。これを「査定価格」といいます。
査定価格の算出方法
不動産会社が家の査定価格を算出する方法は、主に「取引事例比較法」と「積算法」の2種類です。
取引事例比較法とは、売却を希望する家と条件が似ている成約事例を参考とし、駅からの距離や日当たり、接道状況などの条件、過去と現在における市場動向の違いなどを加味して査定価格を導き出す方法です。一方、積算法は家を新築した際にかかる費用を求め、その価格から設備の老朽化など築年数に応じた経年劣化分の価値を減価修正して査定価格を割り出す方法で、原価法とも呼ばれます。
一般的に査定価格の算出には取引事例比較法が用いられますが、家ごとに築年数や間取り、立地条件、土地の形状などは異なるため、近隣の成約事例と同じ価格で売却できるとは限りません。
なお、土地の売却価格の目安は国税庁が毎年公表している路線価を調べれば分かります。路線価とは道路に接している宅地の1㎡あたりの価格のことで、相続税や贈与税の算出に用いられるものです。土地の基準価格である公示価格の80％をめどに定められているので、路線価に土地の面積を掛け、80％で割り戻すことでおおよその時価を算出できます。
たとえば路線価が1㎡あたり20万円、土地面積が100㎡の場合の時価は、以下の通りです。
20万円×100㎡÷80％=2,500万円
ただし、実際の取引価格は土地の形状や道路が接している方角、需要と供給のバランスなどさまざまな要因に左右されることから、必ずしも路線価から算出した価格で売れるとは限りません。ひまわり不動産のような地域密着型不動産会社は、各地域の特徴に精通していますのでその点でプラスアルファもご提案ができます。
査定価格は築年数で大きく変わる
建物には構造ごとに法定耐用年数が定められており、築年数が経過するほど査定価格も減少する傾向にあります。たとえば、木造住宅の法定耐用年数は22年なので、築20年ほどで建物の資産価値はゼロとなり、ほぼ土地のみの価格で売らざるを得ません。
しかし買主にとって安価で家を取得できる、1982年以降に建築されて新耐震基準を満たしている建物であれば住宅ローン控除が適用されるなどのメリットがあるため、あえて築20年以上の家を探し、リフォームやリノベーションを施した上で住みたいと考える方もいます。近年ではあえて築年数の古い家を探している方も増えており、古いからといって決して需要がないわけではありません。
不動産を高く売るためのポイント
空き家を所有していると固定資産税や維持管理費などの費用が発生し続けるので、今後も使い道がない場合は早めに売却を検討することをおすすめします。しかし、資産価値が下がりやすい空き家は売却価格も低くなりがちです。少しでも高く売るためにも、以下3つのポイントを意識しましょう。
①残置物をなくす
残置物とは、以前に住んでいた方が使用していた家具や家電、生活用品などのことです。実家を相続した際に、親が使用していた物を処分できずにそのままにしている方もいるでしょう。しかし、残置物のある家は買主にマイナスイメージを与えかねません。
残置物を残したままの状態でも売却できないわけではありませんが、残置物の処分費用を考慮しなければならないので、相場よりも安い金額で売却せざるを得ないでしょう。
現在は誰も住んでいない空き家を売りに出す場合は、事前に残置物を撤去しておいたほうが相場に近い価格で売却できます。
②きれいに見せるためにリフォームを行う
築年数が古く、内装や設備などの老朽化が著しい場合は購入希望者にあまりよい印象を与えられません。基本的には見た目のきれいな家のほうが買い手が見つかりやすいので、内装や設備のリフォームを行ってから売りに出すのもひとつの方法です。
ただし、リフォームをしたとしても必ずしも高く売れるわけではなく、リフォーム代を回収できない恐れがある点に注意が必要です。
リフォームを実施したほうがよいか迷ったときは、現状のままでも売却できそうか、リフォームが必要な箇所はどこか、設備の修繕はしたほうがよいかなど信頼のおける不動産会社に相談した上で決断しましょう。
③内覧前に清掃を徹底する
購入希望者によりよい印象を持ってもらうためにも、内覧前には空き家の清掃を徹底することをおすすめします。とくに重点的に清掃や整理整頓を行っておきたい箇所は玄関、リビング、水回り、キッチン、バルコニーです。床にはなるべく物を置かないように心掛けましょう。
自分では汚れを落としきれない場合は、ハウスクリーニングを利用するのも選択肢のひとつです。数万円ほどのコストが発生してしまいますが、不動産の清潔度は売却価格に大きく影響を与えるため、空き家が遠方にあって掃除に時間をかけられない場合におすすめです。
汚れとともに気をつけたいのが「におい」です。誰も住んでいない空き家の空気はどうしてもよどみがちなので、内覧前には換気、消臭を徹底的に行いましょう。
また、部屋の電球をすべて新品に交換しておくと、部屋を明るく見せられて購入希望者に好印象を与えられます。来客用のスリッパも新調し、多めに用意しておくと安心です。
地域密着型不動産会社だからできること
不動産を少しでも高く売却したい場合は、地域における不動産売買の傾向に熟知した地域密着型の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
地域密着型の不動産会社であれば売却を希望する不動産所在地の相場に精通しているので、大手よりも高い査定結果を提案できることも多くあります。また、該当地域における見込み客を抱えており、より早く売却できる可能性もあります。
しかし、大切な思い出が数多く詰まった家はただ売却すればよいというものではありません。家を壊さずにそのまま使用してほしいと考えている方も多いのではないかと思います。
地域密着型のひまわり不動産では、売却活動の前にお客様の家に対する思いをしっかりとお伺いいたします。その上で、お客様の願いを受け継いでくれる買い手を探すことが可能です。空き家を早く売却したいがなるべく解体してほしくない、少しでも高く売却する方法を知りたい方は、ひまわり不動産にお気軽にご相談ください。
